新形勢下設備設施管理的創(chuàng )新與思考

 隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷深入，全國各地經(jīng)濟飛速發(fā)展。體現城市發(fā)展的一棟棟大樓拔地而起，當我們在為國家的經(jīng)濟發(fā)展而驕傲的時(shí)候，我們是否意識到作為物業(yè)服務(wù)人的擔子更重了，一棟棟現代化的大樓所包含的新技術(shù)、新材料、新設備、新工藝，都是對我們物業(yè)服務(wù)人的新挑戰，在市場(chǎng)競爭中你是否有能力駕馭這些建筑管理，從而保證大樓的安全有效運行。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)是新的課題。另一方面，工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員缺乏，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新項目的能力降低，而工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員薪酬價(jià)位的快速提高，則推高了物業(yè)管理的成本，削弱了企業(yè)的競爭力。

那么，如何破解這個(gè)課題？出路唯有創(chuàng )新，只有創(chuàng )新才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉。東湖物業(yè)在提高設備設施管理能力，提高市場(chǎng)核心競爭力等模式創(chuàng )新上，主要有以下幾個(gè)方面探索：

制創(chuàng )新理念

面對專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員相對缺乏、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員成本高的實(shí)際狀況，我們采取了分散和集中相結合的管理模式。

所謂分散，就是將各個(gè)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)骨干，分散在不同的項目中，特別是大項目配備比較充足的技術(shù)骨干，一方面能夠保證大項目的運行，一方面可以分擔人員成本。

所謂集中，則是將分散在各個(gè)管理項目專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的人力資源加以集中管理。由公司總工程師牽頭，組織各專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員根據各自的專(zhuān)業(yè)，分別參加公司組織的強、弱電，暖通、給排水，鍋爐，空調，消防等若干專(zhuān)家團隊。集中學(xué)習技術(shù)、集中破解管理難題、集中技術(shù)攻關(guān)、集中提供技術(shù)服務(wù)。

這些專(zhuān)家團隊，主要發(fā)揮以下作用：公司有新項目需要現場(chǎng)踏勘時(shí)，專(zhuān)業(yè)人員對設備設施進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的評估，提出管理方案的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗；在日常管理中，除了保證自己所在項目的設備設施管理外，還在公司管理范圍內開(kāi)展專(zhuān)業(yè)診斷，對設備設施運行中產(chǎn)生的故障、疑難雜癥進(jìn)行分析，排除故障；開(kāi)展設備設施新設備、新技術(shù)、新工藝、新材料的管理和應用課題研究，對課題成果在公司內予以應用；建立和完善公司的設施設備管理技術(shù)手冊，將理論成果有針對性地融入到公司設備設施管理的日常運營(yíng)之中。此外，對優(yōu)秀課題成果則選送到專(zhuān)業(yè)雜志上去發(fā)表，在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域予以推廣。

技術(shù)在不斷地進(jìn)步，新的設備、新技術(shù)不斷涌現，設備設施管理專(zhuān)業(yè)人員，也需要在實(shí)際工作中不斷地豐富理論和實(shí)踐知識，更需要不斷提高專(zhuān)業(yè)水平，不斷了解先進(jìn)管理技術(shù)和方法手段。專(zhuān)家團隊每年有計劃地開(kāi)展新技術(shù)、新設備、新材料的使用和管理流程的研究，不斷提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)水平，提高公司的核心競爭力。

專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才培訓體系

設備設施管理的關(guān)鍵在于人，人才的培訓體系，是支撐公司管理目標、管理理念、管理體系實(shí)現的基礎。設備設施的管理，由于建筑物設備設施的復雜性，技術(shù)性、人員的培訓、培養就更尤為重要。

首先，推行工程技術(shù)人員職業(yè)資格考試和等級提高考核制度，鼓勵專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員參加技術(shù)等級晉升培訓，跨專(zhuān)業(yè)培訓，實(shí)施技術(shù)等級培訓，技術(shù)等級與崗位薪資相掛鉤。調動(dòng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干的技術(shù)升級以及跨專(zhuān)業(yè)培訓的積極性和學(xué)習的自覺(jué)性。

其次，給不同等級的技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)項工程技術(shù)津貼。我們對中級工以上的工程人員，分不同的技術(shù)等級，分別給予專(zhuān)項技術(shù)津貼。鼓勵工程人員熱愛(ài)崗位、努力學(xué)習專(zhuān)業(yè)技術(shù)，積極參加專(zhuān)業(yè)技能等級晉升的考試。

再次，試行“專(zhuān)業(yè)首席工程師”掛牌上崗制度，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)首席工程師在本專(zhuān)業(yè)的引領(lǐng)作用；專(zhuān)業(yè)首席工程師作為在本專(zhuān)業(yè)的帶頭人，帶領(lǐng)本專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員開(kāi)展技術(shù)革新、技術(shù)改造、開(kāi)展QC活動(dòng)解決實(shí)際問(wèn)題。充分發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)骨干在設施設備技術(shù)管理團隊中的作用，全面提升企業(yè)設施設備管理的整體技術(shù)水平。

第四，對操作、維修員工，則開(kāi)展校企合作，充分利用現有大中專(zhuān)學(xué)校資源，針對性的培養工程操作工人、維修工人。公司每年開(kāi)展工程維修人員設施設備管理培訓和技術(shù)比賽，營(yíng)造比技術(shù)、學(xué)技術(shù)，和相互幫助的良好氛圍。

預見(jiàn)性管理創(chuàng )新服務(wù)

設施設備安全運行貴在防患于未然，在設備設施全生命周期管理過(guò)程中，嵌入預見(jiàn)性管理的創(chuàng )新服務(wù)，是保證設備設施安全、有效運行和延長(cháng)設備設施生命周期的創(chuàng )新管理服務(wù)模式。

預見(jiàn)性管理，就是運用對各類(lèi)設備日常運行中運行數據和維護數據的收集，以及故障因果關(guān)系分析、匯總，將總結出的規律或經(jīng)驗納入預防性維護計劃中。通過(guò)建立預知可能的失效模型，合理調整運行方式和運行參數，將設備故障率控制在最低范圍內。

在實(shí)施過(guò)程中，根據預見(jiàn)性管理原理，我們將所有可能出現瑕疵的環(huán)節進(jìn)行預先防范，將所有的維護控制環(huán)節前置，也就是將通過(guò)前置性的維護控制，開(kāi)展預防性維修、前置性更新和養護，避免了可能出現的故障，降低了設備設施的故障率，報修率，提高了客戶(hù)的滿(mǎn)意率。同時(shí)由于實(shí)施了預防性維修，大大降低了維修成本。由于設施設備一直處于維護、保養當中，它的損壞率、零件更新率大大下降。

設備設施管理的節能減排

設備設施的節能減排工作是設備設施管理的重要內容。針對物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，在節能減排方面采取了管理節能和技術(shù)節能兩手抓；堅持節能必須在不降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和設施設備良好運轉的前提下的節能原則，做到節能不犧牲舒適環(huán)境，不抑制正常需求；通過(guò)提高能量效率，設備改造、強化管理、引進(jìn)新技術(shù)、利用再生資源等多種措施降低能耗和服務(wù)成本，取得顯著(zhù)成果。我們來(lái)看兩個(gè)案例：

一個(gè)是我們管理的一座大廈，一座建筑面積10.8萬(wàn)平方米的智能化大樓，空調的能耗占該大廈用電量的68%。我們通過(guò)管理節能的方法，開(kāi)展節能降耗活動(dòng)。首先，我們分析幾年來(lái)大廈空調開(kāi)機、溫度、當天天氣氣溫等參數，反復排序，分析出空調處水位溫度和環(huán)境溫度以及天氣氣溫的關(guān)系；接著(zhù)，研究空調運行中新風(fēng)控制的方法，設定了大廈新風(fēng)供應的最優(yōu)點(diǎn)；然后，根據分析以及一年時(shí)間的實(shí)踐認證，制定出了一套在不同天氣氣溫的條件下空調機組開(kāi)機時(shí)間和開(kāi)機臺數的方法。這套方案保證了大廈在有效工作時(shí)間空調溫度和新風(fēng)量達到最優(yōu)，更使大廈的中央空調的電耗大幅下降。

一個(gè)是技術(shù)改造的節能活動(dòng)。我們所服務(wù)的一個(gè)工業(yè)園區通過(guò)水池廢水利用、地面草坪和屋頂草坪自動(dòng)噴灌等措施開(kāi)展節水活動(dòng)。該工業(yè)園區有一個(gè)很大的水池作為景觀(guān)水池，水池中魚(yú)、龜、鴛鴦、綠頭鴨共生一池。同時(shí)工業(yè)園區又有較大面積的綠化，包括7000多平方米的屋頂綠化。以前，為了保持景觀(guān)水池的清潔，經(jīng)常要將水池中的廢水抽調，用自來(lái)水補充。綠化也是用自來(lái)水進(jìn)行澆灌。我們建立了一個(gè)自動(dòng)噴灌和綠化澆灌系統。首先做了一個(gè)過(guò)濾池，在過(guò)濾池后端安裝一個(gè)水泵，通過(guò)管道將水池的廢水用來(lái)對地面草坪和屋頂花園的綠化進(jìn)行自動(dòng)噴灌。而后，用自來(lái)水對水池進(jìn)行新水補充從而形成一個(gè)循環(huán)系統。由此，達到了水池清澈，園區綠化郁郁蔥蔥的良好生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，每年減少水費支出3萬(wàn)余元，更主要的是在園區中樹(shù)立了一種節能減排的良好風(fēng)尚。

設備設施的管理，雖然面臨很多的困難，但是通過(guò)創(chuàng )新或者說(shuō)唯有創(chuàng )新，必將推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)設備設施管理不斷發(fā)展。