安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法全文（2014）

安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法全文（2014）

　　第一章  總則

　　第一條  為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規及有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于本省行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的監督管理。

　　第三條  本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用，主要包括物業(yè)公共服務(wù)費、車(chē)輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務(wù)費等。

　　第四條　省人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級住房和城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理。

　　設區的市、縣（市）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)）負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的監督管理。

　　第五條　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平相適應的原則，按照當地物業(yè)服務(wù)行業(yè)平均成本、法定稅費和合理利潤確定。

　　第六條　物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內容等不同情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅小區物業(yè)公共服務(wù)費、小區車(chē)輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費實(shí)行政府指導價(jià)；非普通住宅小區物業(yè)服務(wù)收費，以及滿(mǎn)足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅小區與非普通住宅小區界定由各市確定。

　　第七條　提倡建設單位、業(yè)主或業(yè)主大會(huì )通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。

　　業(yè)主大會(huì )成立后的小區住宅物業(yè)服務(wù)收費可試行市場(chǎng)調節價(jià)，由小區業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，約定服務(wù)事項和服務(wù)標準。

　　第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費管理

　　第八條　普通住宅小區物業(yè)公共服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供的公共性物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

　　物業(yè)公共服務(wù)費根據物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)成本等因素實(shí)行分級定價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級標準由委托單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《住宅區物業(yè)服務(wù)標準》規定進(jìn)行約定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)，根據當地物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準和居民消費價(jià)格指數變動(dòng)等情況，制定相應等級的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。

　　價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理主管部門(mén)，每?jì)赡陮ξ飿I(yè)服務(wù)等級的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。

　　第九條  業(yè)主大會(huì )成立前，由住宅開(kāi)發(fā)建設單位按規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，為前期物業(yè)服務(wù)階段，雙方應當簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)等級，并對照相應服務(wù)等級的基準價(jià)及浮動(dòng)幅度確定具體的物業(yè)服務(wù)收費標準，報價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理主管部門(mén)備案后實(shí)施。

　　第十條  物業(yè)公共服務(wù)費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )同意的其它費用組成。

　　原則上單列不低于10%的物業(yè)公共服務(wù)費，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監督。具體比例及管理辦法由各市制定。

　　第十一條  電梯及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗共用設施設備運行所需電費可列入物業(yè)服務(wù)成本，也可單獨據實(shí)分攤，具體辦法由各市價(jià)格主管部門(mén)確定。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支的，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)費支出。

　　第十二條  住宅小區公用附屬設施用電、用水（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用水、用電）執行居民用電、用水價(jià)格。

　　第十三條  物業(yè)服務(wù)區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等企業(yè)應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第十四條  物業(yè)公共服務(wù)費可以預收，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取，約定時(shí)間不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)期限；未作約定的，預收期不得超過(guò)6個(gè)月。

　　第十五條  物業(yè)公共服務(wù)費按照房屋產(chǎn)權證書(shū)登記的建筑面積計算；尚未登記的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同和入住通知書(shū)（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時(shí)間，作為交納物業(yè)公共服務(wù)費的起始時(shí)間。

　　依法改變居住用途用于經(jīng)營(yíng)的住房，物業(yè)公共服務(wù)費按相應的經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)服務(wù)費標準收取。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第十六條  業(yè)主或業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　包干制是指由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈利或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第三章 車(chē)輛停放、垃圾清運收費管理

　　第十七條  物業(yè)服務(wù)區域內車(chē)輛停放收費標準，應當區別車(chē)位、車(chē)庫的專(zhuān)有權益、管理服務(wù)成本等因素收取車(chē)位服務(wù)費和場(chǎng)地使用費。其中專(zhuān)有車(chē)位（庫），應交納車(chē)位服務(wù)費；物業(yè)管理區域內，業(yè)主共有車(chē)位（庫）的車(chē)位使用人或租用車(chē)位的使用人應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費。

　　車(chē)輛停放收費標準由各市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)制定，并適時(shí)調整。

　　車(chē)輛停放費包括車(chē)庫、車(chē)位的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區域內執行公務(wù)及為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝等臨時(shí)停放車(chē)輛收取停車(chē)費用。

　　第十八條  業(yè)主或物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)堆放，并繳納裝飾裝修垃圾清運費，具體收費標準由各市制定。

　　第四章 其它服務(wù)收費管理

　　第十九條  實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主大會(huì )成立前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執行；業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執行。

　　第二十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、車(chē)輛實(shí)行出入證件管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證、卡、電子識別器等。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取制作成本費用。

　　第二十一條  利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五章 行為規范管理

　　第二十二條  各級價(jià)格主管部門(mén)在制定或調整本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費標準時(shí)，應以物業(yè)公共服務(wù)所需當地社會(huì )平均成本為基礎，充分聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等社會(huì )各界的意見(jiàn)。物業(yè)主管部門(mén)要監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　第二十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準以及重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。

　　第二十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應加強對物業(yè)服務(wù)的成本控制，積極采用現代信息技術(shù)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。加強對業(yè)主的宣傳，引導業(yè)主參與服務(wù)過(guò)程，切實(shí)降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　第二十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第二十六條  物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將服務(wù)內容、收費項目、收費標準及收費方式在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年（或財務(wù)年度）向業(yè)主、物業(yè)使用人公布利用業(yè)主共用、共有設施經(jīng)營(yíng)收益和支出情況，以及單列的物業(yè)公共服務(wù)費收支情況，接受監督。

　　對于實(shí)行酬金制的住宅小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每年（或財務(wù)年度）向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費收支情況，接受監督。

　　第二十七條  實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行服務(wù)價(jià)格登記制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費前，應到當地價(jià)格主管部門(mén)辦理《服務(wù)價(jià)格登記證》，亮證收費，收費時(shí)使用稅務(wù)票據。

　　第六章 監督管理

　　第二十八條　各級價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)主管部門(mén)要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費項目、收費標準和服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量的監督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

　　第二十九條  各地應依據本辦法規定，結合當地實(shí)際，制定實(shí)施辦法。

　　第三十條  本辦法自2014年11 月1 日起執行，由省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省住房和城鄉建設行政主管部門(mén)負責解釋。省物價(jià)局、省建設廳2005年印發(fā)的《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》（皖價(jià)房〔2005〕154號）同時(shí)廢止。