淮南市城市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

    第一條  為了規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)單位的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價(jià)格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
    第二條  本市行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為及其監督管理，適用本辦法。
    第三條  本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
    物業(yè)服務(wù)費一般包括物業(yè)公共服務(wù)費、車(chē)輛停放費、自購車(chē)庫（位）物業(yè)服務(wù)費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費等。
    第四條  物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公平、公開(kāi)、合理以及收費項目、收費標準與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則，根據物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和合理利潤確定，實(shí)行政府指導價(jià)的，其利潤率不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)成本的5%。
    第五條  市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本市物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作，負責制定物業(yè)服務(wù)收費的具體實(shí)施辦法；縣、區價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的政策落實(shí)和日常監督管理工作。
    第六條  普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費收費實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，依據本地區物業(yè)公共服務(wù)等級標準或分類(lèi)、分項、分級標準，制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。
    價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)每2至3年對轄區內物業(yè)公共服務(wù)費等級標準或者分類(lèi)、分項、分級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。
    第七條  新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售前，建設單位應當在政府指導價(jià)范圍內，按照本市住宅小區高層、多層物業(yè)服務(wù)等級標準擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，依法通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準。
    前期物業(yè)服務(wù)委托合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂后10個(gè)工作日內報物業(yè)所在地的縣、區價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。通過(guò)備案的前期物業(yè)服務(wù)收費標準，價(jià)格行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在新聞媒體或者政府網(wǎng)站上公示。
    新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設單位承擔。
    建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與物業(yè)買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
    第八條  新建普通住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)公共服務(wù)費標準按照合同約定執行。
    業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )（以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì )）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標準因服務(wù)成本變化需要調整，或者因政府指導價(jià)標準變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，經(jīng)占小區住宅建筑總面積半數以上的業(yè)主或者半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價(jià)范圍內約定執行。
    業(yè)主大會(huì )成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標準由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執行。
    第九條  各類(lèi)別墅（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）、高級公寓、容積率等于或者低于1.0（建設成本超過(guò)本市平均成本1倍）的非普通住宅和辦公用房、廠(chǎng)房、經(jīng)營(yíng)性用房等非住宅物業(yè)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執行。
    住宅經(jīng)批準改變用途用于經(jīng)營(yíng)的，其物業(yè)公共服務(wù)費標準由業(yè)主共同確定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，按照合同約定執行。
    業(yè)主采取自行管理或者業(yè)主自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定、約定。
第十條 保障性住房的物業(yè)公共服務(wù)費，按照市、縣（區）人民政府有關(guān)規定執行。
    第十一條  物業(yè)公共服務(wù)費一般包括下列部分：
    （一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；
    （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；
    （三）清潔衛生費用；
    （四）綠化養護費用；
    （五）秩序維護費用；
    （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；
    （七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
    （八）物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設施設備的公眾責任保險費用；
    （九）管理費分攤；
    （十）經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用；
    （十一）法定稅費以及合理利潤或者酬金。
    原則上單列不低于10%的物業(yè)公共服務(wù)費，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監督。
    物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
    第十二條住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行。但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣的除外。
    前款所指共用設施、設備一般包括電梯、天線(xiàn)、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)（車(chē)庫）、監控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設施、設備使用的房屋等。非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫是指物業(yè)管理區域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車(chē)輛停放服務(wù)的車(chē)位、車(chē)庫。
    第十三條  符合竣工驗收條件的房屋，以入住通知書(shū)約定的房屋交付時(shí)間作為業(yè)主或者物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費的起始時(shí)間。
    物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車(chē)庫除外）；尚未登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
    第十四條  納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者已經(jīng)出售但未與物業(yè)買(mǎi)受人完成交付手續的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費由建設單位全額交納，其中因買(mǎi)受人原因未及時(shí)辦理入住手續的，建設單位可以向買(mǎi)受人追償。
    物業(yè)出租或者以其他方式交付他人使用的，物業(yè)公共服務(wù)費可以由物業(yè)使用人交納。
    第十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據合同約定預收物業(yè)公共服務(wù)費，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)半年。
    第十六條  車(chē)輛停放費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專(zhuān)業(yè)管理機構對車(chē)位、車(chē)庫及配套設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護、管理所收取的費用。
    車(chē)輛停放費一般包括下列部分：
    （一）管理服務(wù)人員費用；
（二）車(chē)位、車(chē)庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用；
    （三）清潔衛生費用；
    （四）秩序維護費用；
    （五）法定稅費等。
    占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，車(chē)輛停放費還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源進(jìn)行適當補償。
    第十七條  同一車(chē)輛停放區域內的車(chē)輛停放費標準應當保持一致，地下與地面的標準應當保持合理比價(jià)。
    住宅小區內車(chē)庫、車(chē)位應優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租室內（含地下）車(chē)庫（泊位）的，建設單位不得以任何理由予以拒絕。
    第十八條  住宅小區內的車(chē)輛停放費、自購車(chē)庫（位）物業(yè)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)管理。價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)綜合考慮住宅小區內汽車(chē)停放管理服務(wù)平均成本，制定并公布車(chē)輛停放費、自購車(chē)庫（位）物業(yè)服務(wù)費的最高政府指導價(jià)。
    第十九條  占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的，業(yè)主大會(huì )成立前，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì )成立后，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。
    第二十條  車(chē)輛停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構根據物業(yè)服務(wù)合同約定收取，可以根據合同約定預收，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)半年。
第二十一條  物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，車(chē)輛停放費應當在政府指導價(jià)范圍內確定。
    利用人民防空工程收取的車(chē)輛停放費應當按照有關(guān)規定，用于人民防空工程設施的維護管理和停車(chē)管理的必要支出，其管理按照國家、省、市有關(guān)規定執行。
    第二十二條  經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )同意，在滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要的前提下，有條件的住宅區可設立臨時(shí)停車(chē)位，供訪(fǎng)客等臨時(shí)停車(chē)使用。臨時(shí)停車(chē)實(shí)行收費的，應當提供不少于1小時(shí)的免費停車(chē)，具體標準按照價(jià)格行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的政府指導價(jià)執行。
    對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區域內進(jìn)行應急處置、實(shí)施救助救護、市政工程搶修等執行公務(wù)的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家、裝修等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。
    第二十三條  物業(yè)管理區域內的非機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)管理，標準由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定并公布。
    第二十四條  物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。
    第二十五條  根據維護物業(yè)管理區域公共秩序的需要，發(fā)放證照、門(mén)卡等所產(chǎn)生的制作費用，應當按照權利義務(wù)對等原則計入物業(yè)服務(wù)成本或者停車(chē)服務(wù)成本；提供給部分業(yè)主或者物業(yè)使用人使用的，可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。
    新建住宅小區實(shí)行門(mén)禁出入證（卡）管理的，建設單位（或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)）不得在房?jì)r(jià)和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門(mén)禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）。住宅物業(yè)交付使用之后，小區新配置或者升級改造智能門(mén)禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及出入證（卡）免費配送數量由業(yè)主依法共同決定。
    物業(yè)管理區域內的停車(chē)場(chǎng)實(shí)行門(mén)禁出入證（卡）管理的，應當免費為車(chē)主配置一張出入證（卡），因用戶(hù)保管不善造成遺失、損壞等要求補換的，可收取工本費。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時(shí)來(lái)訪(fǎng)人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應當如數退回押金；證件丟失、損壞的，可收取工本費。
    第二十六條  利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營(yíng)的，所得收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒(méi)有決定或者約定的，70%納入專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務(wù)費。
    第二十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當規范服務(wù)行為，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內容、提高收費標準。
    第二十八條  物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業(yè)、房地產(chǎn)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格行政主管部門(mén)的投訴舉報電話(huà)，接受業(yè)主或者物業(yè)使用人的監督。
    新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位應當將物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售明碼標價(jià)的內容，在銷(xiāo)售場(chǎng)所的顯著(zhù)位置公示。
    第二十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當完善物業(yè)服務(wù)制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區域的，服務(wù)成本和收支應當按物業(yè)管理區域分別核算。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將車(chē)輛停放費、經(jīng)營(yíng)設施收益等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置，每半年公示一次汽車(chē)停放費、經(jīng)營(yíng)設施收益分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的查詢(xún)和監督，每次公示時(shí)間不少于15天。
    第三十條  物業(yè)服務(wù)收費應當符合自愿委托、服務(wù)有償的基本要求，不得強制服務(wù)并收費或者只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應當符合國家政策規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
    業(yè)主或物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)堆放，并繳納裝飾裝修垃圾清運費，具體收費標準應當在政府指導價(jià)范圍內確定。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或者保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動(dòng)提供基本服務(wù)以外的額外服務(wù)需要收費的，可根據實(shí)際成本向市、縣價(jià)格行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申報，經(jīng)核準后收取。
    第三十一條  價(jià)格行政主管部門(mén)應當對政府指導價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行成本監審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格行政主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。
    房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)制定和完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)行為的監管。
    第三十二條  價(jià)格行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標準的監督檢查。
    第三十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格行政主管部門(mén)依法予以處罰：
    （一）超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的；
    （二）不按照規定提供服務(wù)而收取費用的；
    （三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
    （四）強制或者變相強制服務(wù)并收費的；
    （五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的；
    （六）不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的；
    （七）未按法定要求公示或者失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營(yíng)設施收支、代收代交費用分攤等情況的；
（八）其他違反價(jià)格法律、法規、規章規定的行為。
    第三十四條  價(jià)格行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)工作人員在物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分。
    第三十五條  本辦法實(shí)施前，建設單位已依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同的，可繼續按合同所確定的收費標準與物業(yè)買(mǎi)受人約定物業(yè)服務(wù)收費。
    對原有住宅小區，業(yè)主已與建設單位在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定物業(yè)服務(wù)收費，或者已與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)收費按合同約定執行，需要調整物業(yè)公共服務(wù)費標準的按照本辦法有關(guān)規定執行。
    原有“二費制”的（電梯、二次供水費另收）高層物業(yè)服務(wù)收費應當按照本辦法規定實(shí)行“一費制”。
第三十六條  本辦法自公布之日起施行。
（11月4日印發(fā)）